Opinie · gebouwde omgeving
Pepijn Duijvestein · oorspronkelijk gepubliceerd op LinkedIn, 7 februari 2020
Welke drijfveren bepalen de werkelijke waarde van de Open Building-filosofie? Een verkenning van levensverlenging, true cost en een zevende vorm van kapitaal: veerkracht.
Business kansen voor open steden
Eind 2019 raakte New Economy betrokken bij een initiatief van een opkomende groep Nederlandse architecten. Die groep zoekt een radicale verandering met als doel de transformatie van steden, gericht op de bouwsector en de gebouwde omgeving, verenigd onder de naam OpenBuilding.co. Hoewel de ideeën verstrekkend lijken, bouwen ze voort op een theorie uit de jaren zestig.
De Founding Partners van OpenBuilding.co baseren zich op de nalatenschap van professor N. John Habraken, die Open Building in de jaren zestig promootte als een radicale verandering in de besluitvorming voor massa-maatwerkwoningen en als een nieuwe manier om de kracht van industriële productie te benutten.
Tijdens de meetup in Pakhuis de Zwijger presenteerde ik de mogelijke voordelen van bouwen met houten materialen. Marc Koehler, een van de oprichters van OpenBuilding.co, vroeg toen of New Economy een businesscase voor open steden kon maken en presenteren op het World Architecture Festival.
In coproductie met Fakton en GreenMatters onderzochten we verschillende financiële factoren en hun impact op toekomstige businesscases, waaronder de financiële waarde van levensverlenging in gebouwen, belasting op materialen en de CO₂-impact van nieuwe bouwprincipes. Aan de hand van de schillen van een gebouw (Brand, 1994) volgt hieronder een korte toelichting op de bevindingen.
Gebouwen leren en veranderen
Gebouwen veranderen voortdurend tijdens hun levenscyclus. Die verandering is onvermijdelijk en vraagt daarom om aandacht in het ontwerp, zoals Brand (1994) opmerkt in zijn boek How Buildings Learn. Brand verdeelt bouwsystemen in zeven essentiële bouwlagen: sociaal, locatie, façade, skelet, services, ruimtelijk plan en interieur. In elke laag vinden veranderingen plaats, maar het tempo verschilt per laag. De ene laag moet sneller anticiperen dan de andere, en daarom is het zaak de ideale combinatie te vinden tussen flexibiliteit, modulariteit en demontabelheid enerzijds en levensduur en hergebruik anderzijds.
De sociale context is veranderlijk en bepaalt het tempo waarop de andere lagen moeten meebewegen en leren. Binnen het Open Building-gedachtegoed worden gebouwen daarom zo ontworpen dat ze met die veranderlijke sociale context kunnen meebewegen, om zo veerkrachtige open steden te ontwikkelen. Open steden vinden hun oorsprong in Open Building, en de Open Building-benadering verlengt de levensduur van gebouwen.
Levensduur van gebouwen verlengen
Dat wordt mogelijk door een permanente structuur te creëren die gescheiden is van de tijdelijke infill-systemen. Daarnaast worden componenten en materialen gebruikt die zijn ontworpen voor eenvoudige demontage. Het resultaat is een flexibeler gebruik van gebouwen, dat naar behoefte kan worden aangepast. Ook de kosten voor onderhoud, renovatie en functiewijziging dalen op de lange termijn, en grote hoeveelheden materiaal worden bespaard. Tegelijk ontstaan gebruikersgerichte bedrijfsmodellen, gericht op diensten en prestaties in plaats van op eigendom.
Verandering in ontwerp van gebouwen en systemen
Om de gebouwde omgeving radicaal opnieuw te ontwerpen, moet ook het financiële systeem op de schop. Een open gebouw vraagt ongeveer 10 tot 20 procent meer initiële investering dan een traditioneel gebouw. Die investering betaalt zich echter terug na de eerste functietransformatie. Waar een traditioneel gebouw dan een nieuwe investeringsronde nodig heeft, is de transformatie van een open gebouw veel kosteneffectiever.
De echte maatschappelijke uitdaging ligt in betaalbare, kwalitatieve en sociale huisvesting. Om dat financiële vooruitzicht te veranderen, is een blik op de total cost of ownership nodig: de functie, het gebruik en de bijdrage aan de kwaliteit van leven tellen mee. Daarbij hoort ook een vergelijking tussen gebouwen die CO₂ uitstoten en gebouwen die CO₂ opslaan.
Veerkrachtig kapitaal
Het IIRC (International Integrated Reporting Council) onderscheidt zes soorten kapitaal die helpen bij het waarderen van zakelijke activiteiten: natuurlijk, menselijk, sociaal-en-relatie, financieel, intellectueel en vervaardigd kapitaal. Daar voeg ik een zevende vorm aan toe: het kapitaal van veerkracht. Door veerkracht als wezenlijk kapitaal te zien, wordt het mogelijk om open steden te ontwikkelen. Dat vraagt om een heruitvinding van bedrijfsmodellen die op de eindgebruiker zijn gericht.
Commonland ontwikkelde hiervoor een wetenschappelijk onderbouwd raamwerk met focus op landschapsherstel, gericht op rendement in sociaal, natuurlijk en financieel kapitaal en in inspiratie, een vorm van intellectueel kapitaal.
Een bedrijfsmodel gaat niet over geld verdienen, maar over het creëren van holistische waarde op de lange termijn binnen deze verschillende vormen van kapitaal. Goed ingezet werkt zo’n model als versneller. De euro is daarbij een begrijpelijke meeteenheid. De uitdaging blijft het definiëren en waarderen van de minder tastbare vormen van kapitaal, waar onze sociale en ecologische systemen van afhankelijk zijn.
De eerste veranderaars komen eraan
Maatschappij en politiek groeien toe naar true costing. Welzijn, gezondheid en een CO₂-taks krijgen zo echt invloed op financiële businesscases. Daarmee ontstaat een prikkel om het financiële systeem te veranderen richting meer transformatieve en open systemen, zoals het Open Building-model. Zowel de financiële sector als de gebouwde omgeving moet snel veranderen, terwijl veel oude structuren en methoden een herontwerp nodig hebben. Is de bouwsector klaar voor deze verandering? De eerste veranderaars komen eraan. Laten we deze initiatieven versnellen terwijl we nieuwe systemen met holistische vormen van rendement bouwen.
Meer weten?
New Economy ontwikkelt tools en methoden om deze zeven vormen van kapitaal te waarderen en mee te nemen in nieuwe financiële vooruitzichten. Interesse in de modellen? Neem contact op voor een kop goede koffie.
Met dank aan alle oprichters van Open Building, zichtbaar op openbuilding.co/manifesto. Speciale dank voor de coproductie: Pablo van der Lugt (GreenMatters), Dominique Rethans en Robert van Ieperen (Fakton), Marc Koehler (Marc Koehler Architects), Tom Frantzen (Tom Frantzen et al) en collega’s Jonah Link, Boi de Moel en Iris Grobben (New Economy).
Oorspronkelijk gepubliceerd op LinkedIn (7 februari 2020). Tekst en eigen figuren: New Economy, licentie CC BY 4.0.