Veerkrachtige waarde vastgoed

Eind vorig jaar is New Economy betrokken geraakt bij een initiatief van een opkomende groep Nederlandse architecten. De groep is op zoek naar een radicale verandering met als doel de transformatie van steden. De verandering richt zich op de de bouwsector en de gebouwde omgeving en ze hebben zich verenigd onder de naam: OpenBuilding.com. Hoewel de ideeën misschien verstrekkend lijken, bouwen ze voort op een theorie die reeds in de jaren 60 is ontstaan. De Nederlandse architecten zijn nu de Founding Partners van OpenBuilding.co.

De ideeën van de Founding Partners van OpenBuilding.co zijn gebaseerd op de nalatenschap van professor N. John Habraken, die Open Building in de jaren 60 promootte als een radicale verandering in de besluitvorming voor massa-maatwerk woningen en een nieuwe manier om de kracht van industriële productie.

Bij de meetup in Pakhuis de Zwijger heb ik de potentiële voordelen van bouwen met houten materialen gepresenteerd. Destijds vroeg Marc Koehler (een van de oprichters van Openbuilding.co) of New Economy een businesscase voor open steden kan creëren en zou willen presenteren op het World Architecture Festival.

Welke drijfveren zijn belangrijk om de werkelijke waarde van de Open Building-filosofie te berekenen?

In coproductie met Fakton en GreenMatters hebben we verschillende (financiële) factoren onderzocht en hun impact op toekomstige businesscases. We hebben onderzoek gedaan naar de financiële waarde van levensverlenging in gebouwen. Tevens zijn er andere (financiële) prikkels meegenomen zoals belasting op materialen en CO2 impact van nieuwe bouwprincipes. Aan de hand van de verschillende schillen van een gebouw (Brand, 1994) zal nu kort worden toegelicht wat de bevindingen hiervan zijn. 

Gebouwen veranderen tijdens hun levenscyclus voortdurend. Deze verandering is onvermijdelijk en vereist daarom aandacht in het ontwerp, zoals Brand (1994) in zijn boek “How buildings learning” opmerkt. Brand verdeelt bouwsystemen in zeven essentiële bouwlagen: Sociaal, locatie, façade, skelet, services, ruimtelijk plan en interieur. Hoewel in elke laag veranderingen plaatsvinden, verschilt het tempo waarin dit gebeurt per laag. De ene laag moet sneller anticiperen op verandering dan de andere en daarom is het van belang de ideale combinatie tussen enerzijds flexibiliteit, modulariteit en demontabelheid en anderzijds levensduur en hergebruik te vinden. 

De sociale context is veranderlijk en bepaalt het tempo waarop de andere lagen moeten meeveranderen en leren. Binnen het Open Building gedachtegoed moeten gebouwen daarom zo worden ontworpen dat ze met deze veranderlijke sociale context kunnen meebewegen om zo veerkrachtige Open Steden te ontwikkelen. Open Steden vinden hun oorsprong in Open Building. De Open Building benadering verlengt de levensduur van gebouwen.

Levensduur van gebouwen verlengen

Door een permanente structuur te creëren die gescheiden is van de (tijdelijke) infill-systemen, kan dit mogelijk worden gemaakt. Daarnaast worden er componenten en materialen gebruikt die zijn ontworpen voor gemakkelijke demontage. Dit resulteert in een flexibeler gebruik van gebouwen, aangezien het gebruik kan worden aangepast naar behoefte. Ook de kosten voor onderhoud, renovatie en gebruiksfunctie worden op de lange termijn verlaagd. Bovendien worden grote hoeveelheden materialen bespaard. Tegelijkertijd worden er gebruikersgerichte bedrijfsmodellen gecreëerd. Modellen die zijn gericht op diensten en prestaties in plaats van op eigendom.

In eerder, gezamenlijk werk met Metabolic vonden we dat er voor een waarde van € 688.000.000, – per jaar aan middelen in onze bouwvoorraad verspild worden in de Metropoolregio Amsterdam. Werken aan meer dynamische gebouwen die verspilling van natuurlijke hulpbronnen voorkomen vormt dan ook een effectieve oplossing. Dynamische gebouwen creëren een meer open, divers en veerkrachtig model voor steden. Hierdoor reageren steden beter op sociale, demografische, financiële en ecologische veranderingen.

Verandering in ontwerp van gebouwen en systemen

Voor het radicaal opnieuw ontwerpen van de gebouwde omgeving, moeten we ons financiële systeem ook her-ontwerpen. Een Open Gebouw vereist ongeveer 10% -20% meer initiële investering in vergelijking met een traditioneel gebouw. Deze investering betaalt zich echter terug na de eerste functie-transformatie van traditionele gebouwen. Terwijl traditionele gebouwen behoefte hebben aan een nieuwe ronde van investeringen, is de transformatie van Open Building veel kosteneffectiever. De echte maatschappelijke uitdaging ligt in het realiseren van betaalbare, kwalitatieve en sociale huisvesting. Om deze financiële vooruitzichten te veranderen, moeten we kijken naar de totale kosten van eigendom/gebruiker. Door dit te doen wordt het mogelijk om Open Steden te ontwikkelen waarbij de functie en het gebruik van gebouwen mee wordt genomen evenals de bijdrage aan de kwaliteit van leven. Daarnaast dient er een vergelijking te worden gemaakt tussen gebouwen die CO2 uitstoten en CO2 opslaan.

Veerkrachtig kapitaal

Het IIRC (International Integrated Reporting Council) identificeert zes soorten kapitaal die nuttig zijn bij het overwegen van waardecreatie van zakelijke activiteiten. Te weten: natuurlijk kapitaal, menselijk kapitaal, sociaal-en relatiekapitaal, financieel kapitaal, intellectueel kapitaal en vervaardigd kapitaal. Ik wil een zevende vorm van kapitaal toevoegen: het kapitaal van veerkracht.  Door veerkracht als belangrijk kapitaal te zien wordt het mogelijk Open Steden te ontwikkelen. Het omarmen van opbrengsten voor deze zeven soorten kapitaal en het opnemen van deze opbrengsten in het model voor Open Steden vereist een heruitvinding van huidige businessmodellen die zijn gericht op de eindgebruikers.

Commonland heeft hiervoor een wetenschappelijk onderbouwd raamwerk ontwikkeld met een focus op het herstel van landschappen. Dit model richt zich op rendementen in sociaal kapitaal, natuurlijk kapitaal, financieel kapitaal en inspiratie (een vorm van intellectueel kapitaal).

Een bedrijfsmodel gaat niet over het verdienen van geld, het gaat over het creëren van holistische waarde op lange termijn binnen deze verschillende vormen van kapitaal. Als het bedrijfsmodel op de juiste manier wordt gebruikt, kan het daarom als een versneller functioneren. Daarvoor is de euro een begrijpelijke meeteenheid die we kunnen gebruiken. De uitdaging blijft het definiëren en waarderen van de minder tastbare vormen van kapitaal. Onze sociale en ecologische systemen zijn hiervan afhankelijk.

Maatschappij en politiek groeien naar true-costing toe. Welzijn, gezondheid en een CO2-taks krijgen zo echt invloed op financiële businesscases. Hierdoor krijgt het financiële systeem een prikkel om te veranderen naar meer transformatieve en open systemen zoals het Open Building model. Wij geloven dat de industrie (zowel financieel als de gebouwde omgeving) snel moet veranderen, terwijl veel oude structuren/methoden een herontwerp nodig hebben.  Is de bouwsector klaar voor deze verandering? De eerste veranderaars komen eraan……. Laten we deze initiatieven versnellen terwijl we nieuwe systemen met holistische vormen van rendement creëren.

Meer weten? We zijn begonnen met verschillende soorten tools en methoden om deze zeven vormen van kapitaal te waarderen en op te nemen, terwijl ze worden geïntegreerd in nieuwe financiële vooruitzichten. Als u geïnteresseerd bent in de financiële modellen van New Economy, neem contact met ons. We geloven dat dit nog maar het begin is, laten we doorgaan met nieuwe ontwikkelingen en mogelijkheden!

Alle oprichters van Open Building, bedankt! De oprichters zijn zichtbaar op  www.openbuilding.co/manifesto. Speciale dank voor coproductie in de voorbereiding: Pablo van der Lugt (Greenmatters), Dominique Rethans & Robert van Ieperen (Fakton). Marc Koehler (Marc Koehler Architects), Tom Frantzen (Tom Frantzen et al).